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Temos o compromisso de auxiliá-lo na legislação específica imobiliária e de condomínio.

O GRUPO IMÓVEIS LTDA tem o compromisso de auxiliá-lo na legislação específica imobiliária e de condomínio. Disponibilizamos abaixo um extenso material para a sua consulta que irá ajudá-lo no dia a dia de sua administração.

Alguns tópicos abordados são: ABC do Condomínio, Convenção do Condomínio, Regulamento Interno, Despesas e orçamentos, Dicas de segurança, entre outros assuntos.

I. ABC DO CONDOMÍNIO - COMO VIVER EM CONDOMÍNIO

Este material foi elaborado para uma melhor compreensão sobre o assunto em face da legislação vigente e tem por objetivo informar, esclarecer e orientar você, consumidor, sobre questões relativas ao condomínio.

É importante destacar que as questões envolvendo o condomínio devem ser resolvidas de preferência internamente, através de assembléias. Somente após terem sido esgotadas as tentativas de composição amigável ou consenso, a questão deve ser submetida à apreciação judicial e parâmetros estabelecidos na convenção ou no regulamento interno. Nas administrações de condomínio regidos pelo sistema de auto-gestão, os problemas que constituem relação de consumo podem ter outro tratamento.

Ressaltamos a importância do caráter preventivo deste trabalho. Nele você encontrará informações sobre os seus direitos e deveres enquanto condômino.

A lei básica que regula o condomínio é a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei. 8.245 (Lei do Inquilinato), de 18 de outubro de 1991.

Quem é Quem

Este material foi elaborado para uma melhor compreensão sobre o assunto em face da legislação vigente e tem por objetivo informar, esclarecer e orientar você, consumidor, sobre questões relativas ao condomínio.

É importante destacar que as questões envolvendo o condomínio devem ser resolvidas de preferência internamente, através de assembléias. Somente após terem sido esgotadas as tentativas de composição amigável ou consenso, a questão deve ser submetida à apreciação judicial e parâmetros estabelecidos na convenção ou no regulamento interno. Nas administrações de condomínio regidos pelo sistema de auto-gestão, os problemas que constituem relação de consumo podem ter outro tratamento.

Ressaltamos a importância do caráter preventivo deste trabalho. Nele você encontrará informações sobre os seus direitos e deveres enquanto condômino.

A lei básica que regula o condomínio é a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei. 8.245 (Lei do Inquilinato), de 18 de outubro de 1991.

Quem Administra

A administração do condomínio pode ser realizada pelos próprios condôminos (autogestão) ou por terceiros (administradora).

Administradora - Pessoa jurídica que presta serviços administrando o condomínio. Normalmente é indicada pelo sindíco. Está obrigada a acatar as deliberações tomadas e a prestar contas ao condomínio, de preferência mensalmente. Não possui direito a voto.

Autogestão - Neste modelo, os próprios condôminos administram o condomínio sem a presença da administradora. A opção pela autogestão deve ser decidida em assembléia. Sugere-se que a prestação de contas seja realizada mensalmente.

Independentemente da modalidade adotada é fundamental o equacionamento das despesas e receitas e uma atenção especial ao cumprimento das leis trabalhistas, previdenciárias, civis e normas de segurança ( incêndio, elevadores, para-raios, elétrica etc.).

Síndico - É a pessoa que gerencia os interesses e negócios do condomínio e que pode ou não ser morador do prédio. É eleito na forma prevista em convenção, por até 2 anos, com direito à reeleição. Suas principais atribuições são:

- Representar o condomínio;

- Cumprir e fazer cumprir a convenção e regulamento interno;

- Exercer a administração interna da edificação;

- Prestar contas à assembléia dos condôminos;

- Impor multas estabelecidas por lei;

- guardar durante 5 anos a documentação relativa ao condomínio.

Subsíndico - É a pessoa que substituie o síndico nas suas atribuições, quando de sua impossibilidade. A eleição de subsíndico deve ser prevista na convenção.

Conselho Consultivo - grupo consultivo composto por 3 condôminos, esse conselho é eleito para assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio. Seu mandato é de, no máximo, 2 anos, com direito à reeleição.

A destituição do síndico, subsíndico e membros do conselho só poderá ser feita por meio de assembléia geral, cujo quorum deve ser determinado pela convenção. No caso de não haver previsão na convenção condominial, o síndico poderá ser destituído pelo voto de dois terços dos presentes em assembléia geral, especialmente convocada para esse fim.

Normas do Condomínio

Convenção - é o conjunto de normas do condomínio, que constituem a sua lei interna. Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada em assembléia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais.

Fração ideal - é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. Normalmente é de acordo com essa fração ideal que são estipulados seus deveres (como o valor do condomínio) e seus direitos (por exemplo, a maior representatividade nas votações).

A convenção, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo, contudo, ser contrária à legislação em vigor. Deve conter, dentre outras, as seguintes normas:

- discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;

- definição das funções e das regras de utilização das áreas e serviços comuns;

- discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas ordinárias e extraordinárias;

- forma de escolha do síndico, subsíndico e do conselho consultivo;

- atribuições do síndico e a definição se seu trabalho será ou não remunerado;

- modo e prazo de convocação das assembléias, bem como o quorum mínimo exigido;

- forma de contribuição para constituição do fundo de reserva, parcela paga pelos proprietários destinada a cobrir gastos não previstos;

- forma e quorum mínimo necessários para alteração da convenção e do regimento interno. Qualquer alteração deve ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis;

- definição das funções do conselho consultivo.

Regimento Interno - São as regras que regulam a conduta dos condôminos (proprietários, locatários, ocupantes das unidades) para que haja uma convivência harmônica entre as pessoas. Pode constar do próprio texto da convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em Assembléia Geral.

Principais Itens da Convenção e do Regimento Interno

Animais - A permissão ou proibição de animais de estimação no condomínio deve estar prevista na convenção ou no regulamento interno.

Construções e obras - Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em legislação específica para edificação, convenção, não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores. As áreas de uso comum não podem ser alteradas salvo aprovação de todos os condôminos.

Fachada - A legislação de condomínio proíbe qualquer alteração que modifique a fachada do prédio, salvo se for obtida autorização de todos os condôminos.

Os infratores estão sujeitos a uma multa prevista na convenção e podem ser obrigados a desfazer a alteração.

Atenção - A instalação de redes protetoras não constitui alteração de fachada, pois visa a segurança, especialmente de crianças.

Garagem - A utilização de garagem em espaço de uso comum pelos moradores pode ocasionar atritos. Por isso, convém que a convenção estipule regras, como:

- Identificação para entrada do veículo (selos, cartões, chaves de acionamento, zelador, etc.);

- Demarcação da vaga (fixa, por chegada, por rodízio ou sorteio);

- A definição de vagas pelo tamanho do veículo;

- Necessidade de manobras (pelo morador ou funcionário do condomínio);

- Responsabilidade sobre furtos e danos;

- Permissão ou não de lavagem de carros na garagem;

- Possibilidade ou não de locação de vagas para terceiros, estranhos ao condomínio;

- Utilização da garagem por visitantes;

- Normas de segurança (sinalização, iluminação, extintores, demarcação etc.);

- Forma jurídica da garagem, se área privativa ou comum.

Horário - A convenção, o regimento interno ou as assembléias, em função da conveniência da maioria dos condôminos, determinam os horários para realização de mudanças, uso do salão de festas e de jogos, do playground, da piscina, do fechamento das portas de acesso, de uso da garagem, etc. Ninguém, síndico, administradora ou condômino, pode determinar, unilateralmente, os horários.

Piscina - As regras para a utilização da piscina, como o horário e época de funcionamento, o exame médico, o uso por visitantes, a contratação de pessoal para segurança e a manutenção são itens que devem ser regulados pela convenção ou regimento interno.

Salão de festas - O uso do salão deve ser previsto na convenção ou no regimento interno, no que diz respeito a forma de sua utillização (custo, limpeza, horário, equipamentos etc.).

Assembléias e Quoruns

Assembléia - é a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio. Tais decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se as regras do condomínio obrigando os moradores e visitantes e só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia. Existem três tipos de assemblèias para deliberações sobre a edificação:

Assembléia Geral Extraordinária - É realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou por no mínimo ¼ dos condôminos. Geralmente, as deliberações são aprovadas pela maioria dos presentes, com direito a voto.

Assembléia Geral Ordinária - É realizada uma vez por ano. Tem como principal finalidade a aprovação de verbas para as despesas de condomínio do próximo exercício, bem como aprovar e apresentar a prestação de contas do exercício que se encerrou.

Assembléia Geral Especial - É realizada em casos especiais definidos em lei, como nas situações abaixo:

- Ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação;

- Para decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou ainda sobre a alienação do imóvel, quer por motivos urbanísticos, arquitetônicos, quer em decorrência de condenação da edificação em virtude de insegurança ou insalubridade.

Procuração - É um documento, por meio do qual uma pessoa recebe poderes de outra para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. Normalmente é escrita, podendo ser feita por instrumento público (tabelião) ou particular. É com esse instrumento que o locatário pode participar das assembléias em nome do locador. Caso o proprietário do imóvel não compareça às assembléias, o inquilino, mesmo sem procuração, poderá votar questões envolvendo despesas ordinárias de condomínio.

Quorum - É o número legal mínimo de condôminos que devem estar presentes para a realização das assembléias, para que tenham validade. Os principais quoruns são:

- Para deliberação das assembléias gerais ordinárias: normalmente maioria simples dos presentes com direito a voto, salvo estipulação diversa em convenção;

- Para aprovação da convenção: votos dos proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio;

- Para alteração da convenção: votos de condôminos que representem no mínimo 2/3 do total das frações ideais, salvo a estipulação diversa em convenção;

- Para deliberação sobre reconstrução ou venda do terreno ou materiais, em virtude de sinistro total ou que destruiu mais de 2/3 da edificação: mínimo de votos que representem a metade mais um das frações ideais de terreno (Art. 14 da Lei 4.591/64);

- Para deliberação sobre demolição e reconstrução do prédio ou alienação em virtude de insegurança, insalubridade, motivos urbanísticos ou arquitetônicos: condôminos que representem pelo menos 2/3 do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns (Art. 17 da Lei 4.591/64);

- Para convocação de assembléia geral extraordinária: 1/4, no mínimo, dos condôminos;

- Para destituição do síndico: 2/3 dos condôminos presentes e que tenham votos proporcionais às frações ideais de terreno e partes comuns, salvo estipulação diversa em convenção;

- Para os casos de alienação, concessão a terceiros de parte de uso comum, alteração do destino de parte do terreno ou coisa de uso comum: totalidade de votos representativos do condomínio.

Alienação: transferir o imóvel para outra pessoa.

Concessão: permitir que outra pessoa use o imóvel.

Despesas e Pagamentos

Todas as despesas e receitas devem ser demonstradas por meio de um balancete contábil aprovado, normalmente, pelo Conselho Consultivo. A forma de arrecadação é determinada por assembléia em função dos custos apurados ou previstos.

Despesas ordinárias - São as despesas relativas à limpeza, manutenção e conservação do condomínio (ex.: conta de luz utilizada em áreas comuns, manutenção de elevadores, conta de água, pequenos reparos, etc.), aos salários e encargos dos funcionários e à parcela de seguro contra incêndio da edificação. Essas despesas são pagas pelo morador da unidade, seja ele proprietário ou inquilino (Art. 23 da Lei. 8.245 de 18/10/91 - Nova Lei do Inquilinato).

Despesas extraordinárias - Dentre outras, são as despesas referentes a: obras que interessam à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação; iluminação; pinturas de laterais, fachadas, esquadrias externas; instalação de equipamentos de segurança e lazer; decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva. São entendidas ainda como despesas extraordinárias, eventuais indenizações ocorrida em data anterior à do início de eventual locação contratada, onde as despesas cabem, exclusivamente, ao proprietário da unidade, e não ao inquilino (Art. 22 da Lei 8.245/ 91).

Fundo de Reserva - É um valor pago pelos proprietários, para fazer frente a despesas não previstas e por vezes urgentes ou inadiáveis. A forma de arrecadação é regulada pela convenção. Se o fundo de reserva vier a ser utilizado, excepcionalmente, para cobrir despesas ordinárias (custeio ou complementação), deverá ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao início de sua locação.

Pagamento por previsão - É o pagamento da contribuição condominial antecipado. É calculado em função da previsão de gastos para um determinado período. Deve ser aprovado em assembléia. Ocorrendo déficit em função de imprevistos, aumento de consumo, de preços e tarifas, etc., a cobertura deve ser feita por rateio extra.

Pagamento por rateio - É o pagamento da contribuição condominial apurado, após o levantamento de todos os gastos de um determinado período.Também deve ser aprovado em assembléia.

Rateio Extra - É o pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Destina-se a cobrir despesas ordinárias ou extraordinárias. É necessário verificar, no demonstrativo de despesas, a origem do rateio extra para determinar se o pagamento deve ser feito pelo inquilino ou pelo proprietário.

Reajuste - Não existe, na lei, nenhuma forma prevista de reajuste para as contribuições condominiais. A assembléia é soberana para determinar a forma de arrecadação em função dos custos apurados ou previstos.

Atraso no pagamento - O artigo 12, parágrafo 3º, da Lei 4.591/64, estabelece que, no caso de atraso de pagamentos, pode-se cobrar uma multa de até 2% mais juros de 1% ao mês e correção monetária em atrasos superiores a seis meses. Entretanto, o Poder Judiciário tem decidido pela aplicação de correção de correção monetária a partir do vencimento, para débitos inferiores a seis meses.

As penalidades aplicáveis, na ocorrência de atraso no pagamento do valor condominial, devem estar previstas na própria convenção da edificação. Compete aos condôminos, caso haja interesse, fixar ou alterar o estipulado obedecendo a forma e o quorum determinado na convenção. Os atrasos nos pagamentos, prejudicam o orçamento de todo o condomínio, acabando por vezes sendo objeto de ações judiciais.

Multas - Têm como objetivo punir os que não fazem uso normal das unidades e áreas comuns dentro dos padrões pré-estabelecidos, sejam os infratores, moradores, funcionários, visitantes, etc. A violação dos padrões fixados sujeita o infrator ao pagamento da multa estabelecida pela Convenção, Regulamento Interno ou Assembléia Geral, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber. Cabe ao síndico efetuar o procedimento de cobrança da multa, que reverterá para o condomínio.

Normas de Segurança

Existe uma série de exigências legais, principalmente municipais, no que diz respeito às normas de higiene e segurança.

Quando não cumpridas, implicam desde punições até interdição do edifício. Por envolverem questões de segurança, dentre outras, devem ser observadas as exigências quanto:

- Condições de instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias e de gás;

- Sistema de pára-raios; limpeza caixa d'àgua;

- Acondicionamento, recolhimento e depósito de lixo;

- Extintores, porta corta-fogo, saídas de emergência e elevadores;

Seguro de Incêndio - O Artigo 13 da Lei 4.591/64 obriga a contratação de seguro que inclua tanto as unidades autônomas quanto as áreas comuns. É uma despesa ordinária. No caso de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), esse seguro já vem incluso no boleto de pagamento das prestações; por isso é necessário que, antes da contratação do seguro, o proprietário que esteja vinculado ao SFH comunique ao síndico por escrito, evitando pagá-lo em dobro.

Furto em condomínio - Para os casos envolvendo furto, roubo, quebra de vidros, etc., o seguro é opcional. É conveniente que a atribuição de responsabilidades esteja prevista em convenção e em contratos por vezes firmados com empresas de prestação de serviços ou de vigilância.

Geralmente, quando a chave do carro é deixada em quadro de chaves, com o garagista, ou zelador para manobras, na ocorrência de furto ou avaria do veículo a responsabilidade é do condomínio.

É permitida a reprodução parcial ou total deste material desde que citada a fonte.

FONTE: PROCON-SP

II. PRINCIPAIS FUNÇÕES DOS ÓRGÃOS DA ADMINISTRAÇÃO:

O esquema abaixo foi montado com base nas disposições da Lei e da Convenção de Condomínio, e também foram utilizados guias sobre administração condominial. Acreditamos que a leitura deste material irá facilitar a compreensão de todos sobre o funcionamento do dia a dia condominial.

O Síndico

Basicamente, comente ao síndico:

Representar ativa ou passivamente o Condomínio, em Juízo ou fora dele e praticar todos os atos em defesa dos interesses comuns.
EXEMPLO: Quando é necessário acionar um condômino judicialmente para cobrança de cotas condominiais em atraso, o Síndico ( e somente ele ) é quem deve assinar a procuração ao advogado que representará o condomínio.

Acompanhar, superintender e fiscalizar as atividades da administradora.
EXEMPLO: O síndico é quem mantém contato direto com a administradora, ordenando providências, autorizando pagamentos, solicitando orientações, etc.

Exercer a administração interna do prédio, distribuindo serviços aos funcionários.
EXEMPLO: O síndico é o superior imediato do zelador, que por sua vez é o superior dos demais funcionários. Desta forma, o zelador deve supervisionar os serviços de portaria e faxina, levando ao conhecimento do síndico eventuais problemas e ocorrências

Selecionar, admitir e demitir funcionários fixando-lhes os salários de acordo com a verba do orçamento do ano.
EXEMPLO: A competência para a admissão ( ou demissão ) de um funcionário é do Síndico, já que na linha hierárquica é ao Síndico que os mesmos se subordinam

OBSERVAÇÃO SOBRE SISTEMA TERCEIRIZADO:
Quando o condomínio possui mão de obra terceirizada, o zelador e o Síndico não devem passar ordens diretamente aos funcionários da empresa terceirizadora, pois se assim o fizerem haverá possibilidade de ser caracterizada a subordinação e, conseqüentemente, o vínculo trabalhista destes funcionários com o condomínio. O procedimento correto é passar as instruções e rotinas que o condomínio possui para a empresa, e esta orientará seus funcionários.

Aplicar as multas e advertências estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regulamento Interno;
EXEMPLO: Por se tratar de uma comunidade, todo morador de condomínio deve se sujeitar a algumas regras. Quando estas regras são infringidas, a infração deve ser levada ao conhecimento do Síndico, para que este tome as providências ( advertência ou multa ). Como raramente os Síndicos permanecem no edifício.

Prestar contas na assembléia;

Convocar assembléia geral ordinária e extraordinária
EXEMPLO: Salvo em alguns casos específicos, previstos na Convenção de Condomínio, é o Síndico quem convoca as Assembléias e determina na Ordem do Dia da mesma.

RESUMINDO:
O síndico atua como uma espécie de Diretor Geral, sendo o responsável por todos os atos de administração e pela representação legal do Condomínio.

O Subsíndico

Basicamente, compete ao subsíndico:

Substituir o Síndico em suas faltas e impedimentos.

O Conselho

Basicamente, compete ao Conselho:

Examinar as contas do Condomínio e emitir parecer.
EXEMPLO: O Conselho examina mensalmente a pasta de prestação de contas, contendo a documentação das despesas e receitas do condomínio. Logicamente a pasta é aberta a qualquer condômino, mas por uma questão de praticidade, os condôminos, ao elegerem o Conselho, "nomeiam" os mesmos para verificar as contas. Assim, quando da Assembléia Geral, o Conselho recomenda ( ou não ) a aprovação das contas, que é de competência privativa da Assembléia.

Emitir parecer sobre assuntos do Condomínio, quando solicitado pelo Síndico ou por qualquer Condômino interessado;
EXEMPLO: O Conselho, como o próprio nome diz ( " Conselho Consultivo" ) funciona também como um órgão de assessoramento e consulta do síndico, quando necessário e solicitado por este último, para assuntos do condomínio.

RESUMINDO:
O Conselho funciona como um órgão de apoio ao Síndico, além da análise das contas mensais

A Administradora

Basicamente, compete à Administradora:

Nomear, contratar, admitir e demitir os empregados, após autorização do Síndico
EXEMPLO: Na contratação de um funcionário, a administradora faz a pré-seleção e envia os candidatos para aprovação do síndico. Além disso, a administradora efetua o registro em carteira, solicita os documentos do funcionário, levantamento de seus dados cadastrais, etc. Da mesma forma, no caso de rescisão, a administradora calcula as verbas, comparece no Sindicato para homologação e efetua a rescisão.

Processar as folhas de pagamento dos funcionários.
EXEMPLO: Todas as rotinas trabalhistas são efetuadas pela administradora: Cálculo da folha de pagamento, impressão das guias de encargos, controle do vencimento das férias, pagamento de 13o salário, emissão de DIRF, CAGED, RAIS, enfim, cumprimento de todas as obrigações burocráticas.

Enviar carta de cobrança a condôminos inadimplentes e indicação de advogado para ação de cobrança.
EXEMPLO: A administradora tem o controle de quem pagou ( e quem não pagou) as cotas condominiais, e envia aos devedores cartas de cobrança periodicamente. Caso na haja pagamento amigável, a administradora envia procuração ao Síndico, que a assina a favor do advogado que deverá ingressar com a ação de cobrança

Manter, em boa ordem, a escrituração, contabilidade e arquivo dos papéis e documentos relativo à arrecadação e aplicação das contribuições do condomínio;
EXEMPLO: A administradora mantém arquivados os documentos originais de Departamento Pessoal, protocolo de entrega de atas e editais, contratos, atestados, e outros.

Remeter, mensalmente, aos condôminos, os boletos de condomínio os demonstrativos de receitas e despesas;

Apresentar anualmente na Assembléia Geral Ordinária, a Previsão Orçamentária

Cumprir as deliberações da Assembléia geral;

Recolher aos cofres públicos, pontualmente, todos os tributos que incidam sobre o Edifício, e que sejam de responsabilidade do condomínio.

Assessorar o Síndico em dúvidas, consultas, etc. sobre o dia a dia do condomínio
EXEMPLO: O Síndico, tendo alguma dúvida, necessitando de uma orientação, recorre a administradora, que deve possuir o conhecimento técnico necessário para auxilia-lo.

Auxiliar na coleta de orçamentos de produtos e serviços.

RESUMINDO:
A administradora atua como assessora do Síndico, além de executar todas as tarefas burocráticas do condomínio.

O Zelador

Basicamente, compete ao zelador:

Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos e fiscalizar o seu cumprimento;

Fiscalizar as áreas de uso comum dos condôminos ou inquilinos, verificar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas do edifício, assim como os aparelhos de uso comum, além de zelar pelo sossego e pela observância da disciplina no edifício, de acordo com o seu regimento interno ou com as normas afixadas na portaria e nos corredores.

Acompanhar as empresas prestadoras de serviço ( manutenção de elevadores, bombas, etc)

Acompanhar as mudanças que chegarem ou saírem do edifício
EXEMPLO: Por este motivo é que o zelador deve ser avisado com antecedência sobre a mudança. É ele quem prepara o elevador, verifica se não há outra mudança agendada para o mesmo dia, etc.

Providenciar imediatamente a vinda de turmas de socorro das empresas de fornecimento de água, eletricidade, gás e telefone, em caso de defeitos que não possa ser sanado internamente

Solicitar o comparecimento da polícia, em casos de necessidade

Levar imediatamente ao conhecimento da administração qualquer falha por parte dos demais funcionários do edifício.
EXEMPLO: Conforme esclarecido nas funções do Síndico ( vide acima ), incumbe ao zelador a supervisão dos demais funcionários, ressalvada a observação com relação à mão-de-obra terceirizada, conforme já exposto e que repetimos abaixo:

OBSERVAÇÃO SOBRE SISTEMA TERCEIRIZADO:
Quando o condomínio possui mão de obra terceirizada, o zelador e o Síndico não devem passar ordens diretamente aos funcionários da empresa terceirizadora, pois se assim o fizerem haverá possibilidade de ser caracterizada a subordinação e, conseqüentemente, o vínculo trabalhista destes funcionários com o condomínio. O procedimento correto é passar as instruções e rotinas que o condomínio possui para a empresa, e esta orientará seus funcionários.

Cumprir as determinações do Síndico e as orientações da administradora

RESUMINDO:
O zelador atua como preposto do Síndico, competindo-lhe " tocar" o dia a dia do condomínio, ou seja:
- Controlar as reservas de salão de festas, churrasqueiras, etc
- Supervisionar a faxina e os serviços de portaria, tomando as providências necessárias para seu bom andamento.
- Verificar os funcionamento dos equipamentos comuns ( elevador, bombas, etc)
- Providenciar a limpeza e tratamento da piscina
- Fiscalizar se as normas do Regulamento Interno estão sendo cumpridas, e comunicar ao Síndico em caso de infração.
- Efetuar os pequenos reparos ( troca de lâmpadas, etc )
- Acionar as empresas prestadoras de serviço que mantém contrato com o condomínio quando um equipamento não estiver funcionando ( interfones, bombas, etc)

E assim por diante.

DICA:
O zelador é funcionário do condomínio, e não dos moradores. Portanto, os moradores não devem requisita-lo para prestar serviços particulares.

III. ARTIGOS IMPORTANTES DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

Os apartamentos destinam-se à moradia, sendo seu uso vedado para qualquer outra finalidade.

As partes de uso comum destinam-se às finalidades que lhe são específicas, sendo vedado seu uso para qualquer outras finalidades.

O uso da garagem coletiva, será exclusivo para guarda e o estacionamento de veículos de passeio.

Não será permitida a colocação ou guarda de objetos móveis ou fixos de qualquer espécie ou natureza, na garagem, cuja finalidade precípua, é para estacionamento de veículos.

Os espaços na garagem não poderão ser vedados ou modificados.

Fica assegurado a todos os condôminos o direito de usar, gozar das partes comuns do Edifício, desde que não impeçam igual uso ou gozo por parte dos demais condôminos.

São obrigações de todos os condôminos:
a) Conservar e reparar, às suas expensas, tudo quanto pertencer à sua unidade;
b) Não prejudicar por qualquer forma, os demais condôminos;
c) Não causar ou incômodos aos de demais condôminos moradores ou ocupantes do prédio, nem obstáculos ao bom uso das partes comuns;
d) Concorrer nas despesas de condomínio, tal como determina a presente Convenção, sendo certo que o adquirente de unidades autônomas responde pelos eventuais débitos do alienante, em relação ao Condomínio, inclusive multas, juros ou quaisquer outros encargos;

A Assembléia Geral Ordinária, reunir-se-á anualmente na forma da lei, e a Extraordinária, sempre que convocada pelo Síndico ou condôminos que representem no mínimo 2/3 (dois terços) do condomínio, sempre que assim o exigirem os interesses do Condomínio.
Sendo convocada a Assembléia por condôminos, ao Síndico será dada ciência, observado o prazo estabelecido nesta Convenção.

Nas deliberações da Assembléia Geral, os votos serão proporcionais às frações ideais de terreno, não podendo participar e votar, aquele que não estiver em dia com suas obrigações do condomínio.

As deliberações serão tomadas pelo voto da maioria absoluta dos condôminos presentes, exigindo-se o voto de condôminos representantes de no mínimo 2/3 do total das frações ideais para deliberações sobre:
a) Alteração da Convenção e do Regulamento do Edifício;
b) Destituição do Síndico;

As contribuições ordinárias ou extraordinárias não pagas no respectivo vencimento, serão acrescidas de multa de 2% e juros monetários a taxa de 1% ao mês, sem prejuízo de sua cobrança judicial por ação executiva.

O atraso no pagamento das contribuições levará o condomínio a cobrar o débito judicialmente, cobrando além dos encargos previstos no Artigo anterior, correção monetária;

O condômino responderá perante o condomínio, pelos atos praticados pelos ocupantes de sua unidade autônoma.

IV. ARTIGOS IMPORTANTES DO REGULAMENTO INTERNO

Animais

• Proibida a permanência de animais nas áreas comuns do condomínio.

• Transporte deve ser feito em transportadores próprio para tais animais, fechados e seguro, devendo ser utilizado somente o elevador de serviço ou escadaria.

• É obrigatório que qualquer animal esteja vacinado, conforme as exigências do serviço sanitário.

• Proibida aa presença ou manutenção nas unidades autônomas ou em qualquer área do condomínio de animais peçonhentos do tipo cobras, lagartos, aranhas, ratos, roedores, insetos e outros assemelhados.

• A permissão de animais nas unidades é a titulo precário

Mudanças

• Comunicar ao zelador com antecedência de 72 horas.

• Horários para mudanças: 8:00 hs às 17:00 hs, de Segunda à Sexta-feira. PROIBIDO aos Sábados, Domingos e Feriados.

Silêncio

• Horários de silêncio:
a) Todos os dias a partir das 22:00 hs até as 8:00 hs do dia seguinte.
b) Devido ao alto grau de perturbação causado pela utilização de martelo, furadeira, serra e demais ferramentas do tipo, ficam determinadas os seguintes horários para suas utilizações: Das 8:00 hs às 17:00 hs de Segunda à Sexta, Sábados das 10:00 hs às 16:00 hs. Domingos e Feriados: PROIBIDO.

• Proibido utilizar com volume audível nas unidades vizinhas, alto falante, rádio, aparelho de televisão, videokê ou quaisquer outros instrumentos musicais ou de ruído.

Lixo

• Embalar em sacos plásticos resistentes e depois depositar nas lixeiras localizadas nas antecâmaras. É proibido despejar o lixo "In natura" diretamente nas lixeiras.

• O entulho resultante de obras nas unidades não poderá ser depositado em áreas fora das mesmas sem autorização do Síndico, sendo que, neste caso, a remoção do entulho e os custos para tal ficam por conta do condômino.

Fachadas

• Proibido atirar pelas janelas, para a rua ou áreas comuns, fragmentos de lixo, papéis, pontas de cigarros, ou quaisquer outros objetos.

• Proibido estender, bater, secar ou colocar tapetes ou quaisquer materiais nas janelas ou outros sítios fronteiros, nos quais não poderão ser instalados varais, de que tipo forem, uma vez visíveis do exterior.

Entregadores

• Proibida a entrada no condomínio de entregadores de móveis, roupas, objetos, pizzas, lanches etc., bem como de vendedores ou representantes, desacompanhados do responsável pela unidade, tanto na entrada como na saída do edifício.

• No caso de prestadores de serviço (pedreiros, marceneiros etc.) e corretores de imóveis, será exigida autorização por escrito do proprietário do imóvel, devendo constar, obrigatoriamente, o RG da pessoa autorizada a entrar no imóvel, sendo obrigatória à utilização do crachá de identificação.

Áreas Comuns

• Proibido andar de bicicletas, patins, patinetes, jogos com bola e assemelhados.

• As áreas de lazer, em especial a piscina, é de uso restrito de moradores, SENDO PROIBIDA A UTILIZAÇÃO POR VISITANTES.

Responsabilidade

• O condomínio não se responsabilizará por danos ou estragos de qualquer natureza ocorridos nos veículos, às pessoas ou bens de qualquer espécie que estejam dentro do edifício ou áreas comuns.

• É de responsabilidade do condômino qualquer acidente ocorrido nas áreas comum do condomínio (piscina, sauna, playground, escadarias, garagem, halls, etc...) que envolva a si próprio, aos ocupantes da sua unidade, parentes, visitantes, prestadores de serviços e outros sob sua responsabilidade.

V. DESPESAS ORDINÁRIAS, EXTRAORDINÁRIAS E INVESTIMENTOS

Um condomínio gera basicamente dois "tipos" de despesas: A Ordinária e a Extraordinária.

Esta nomenclatura foi adotada pelo mercado em função da Lei do Inquilinato, que determinou a seguinte regra: O inquilino deve pagar as despesas ordinárias e o proprietário deve pagar as despesas extraordinárias. Daí a necessidade em separar e em saber distinguir os dois tipos de despesas.

Pois bem, quais seriam então as despesas ordinárias e quais seriam as extraordinárias ?
A Lei do inquilinato traz uma relação de cada uma delas. No entanto, tal enumeração não é taxativa, mas meramente exemplificativa. Melhor dizendo: Além das despesas enumeradas na Lei, outras existem que poderão ser classificadas como ordinárias ou como extraordinárias. Para que seja possível a correta classificação, é necessário entender o "espírito" da classificação.

Alguns exemplos tornarão o assunto mais claro:
Conforme a Lei do Inquilinato, são despesas Ordinárias, entre outras:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum.

Por outro lado, são despesas extraordinárias, entre outras:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
d) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum.

Analisando a relação acima, pode-se concluir pelo seguinte: As despesas que devem ser classificadas como ordinárias são aquelas despesas "normais", as despesas que fazem o condomínio "funcionar" em seu dia a dia, são os gastos que possibilitam a manutenção de "serviços" colocados à disposição pelo condomínio a seus moradores. Por exemplo, o condomínio coloca à disposição do morador um serviço de portaria. O gasto decorrente é considerado como despesa ordinária.

Seguindo o mesmo raciocínio, a conservação do equipamento de interfonia também é classificada como despesa ordinária. No entanto, caso se trate de instalação do equipamento, e não simplesmente da conservação do equipamento já instalado, a despesa será extraordinária, já que este tipo de despesa tem um caráter de benfeitoria, de melhorias no imóvel, de itens que agregam valor ao patrimônio do edifício e, consequentemente, dos proprietários, que terão o seu imóvel valorizado. Assim, por exemplo, a decoração do hall de entrada do edifício traz, sem dúvida, uma valorização para o condomínio como um todo, pois torna o prédio mais atraente, podendo elevar ,inclusive, o valor de venda dos apartamentos. Aliás, por este motivo é que o proprietário deve arcar com o pagamento da despesa, já que ele será o beneficiado com a valorização, que não traz benefício algum ao inquilino.

Como se percebe, melhor seria se a Lei tivesse utilizado, o termo "Despesas de Investimentos", ao invés de "Despesas Extraordinárias".
O termo "investimento " torna mais claro o objetivo da despesa, pois traz à mente uma idéia não de despesa, mas sim de acréscimo no patrimônio.

Longe de esgotar o tema, que é bastante extenso, o raciocínio que deve ser seguido para classificar determinado tipo de despesa é: Trata-se de um investimento ? A despesa vai valorizar o patrimônio ? Está adquirindo-se um equipamento que antes o condomínio não dispunha ? Se a resposta for positiva, a despesa deve ser, via de regra, classificada como Extraordinária. Se negativa, será em regra Ordinária.

Tabela Ordinários x Extraordinários
- Inquilinos arcam com todas as despesas ordinárias, e os proprietários, com todas as extraordinárias.
- De modo geral, poderíamos aplicar a seguinte definição:
• Ordinárias: manutenção e pequenos reparos de emergência.
• Extraordinárias: benfeitorias para o prédio
- A Lei dos Condomínios não se manifesta expressamente sobre a divisão entre as despesas ordinárias e extraordinárias. É a Lei do Inquilinato que se pronuncia sobre a questão.
- Tabela

 

DESPESAS ORDINÁRIAS DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS
Pintura de partes comuns Pintura de fachada
Despesas regulares com funcionários (salários, encargos) Indenizações trabalhistas
Consumo de água, luz, gás Reformas e ampliações do imóvel
Manutenção de elevador, piscina, jardim etc. Instalação de novos sistemas de segurança, economia e lazer
Material de limpeza Projetos de paisagismo e decoração
Honorários de administradora Fundo de obras
Prêmios de seguros Fundo de reserva
Telefone de uso coletivo  
- No entanto, em alguns casos a divisão entre despesas ordinárias e extraordinárias não encontra unanimidade, mesmo entre juristas.
- Alguns pontos polêmicos: impermeabilizações, instalação e troca de antena coletiva, substituição preventiva de colunas de água e condutores elétricos.
- Despesas por melhorias ocorridas por decisões públicas, como colocação de guias e sarjetas, asfaltamento, galerias de águas pluviais, são extraordinárias.

Lei do Inquilinato

Art.22 Parágrafo único - Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23 § 1º - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

VI. Previsão Orçamentária

Pessoal

PORTARIA:
Reflete os gastos com os porteiros, considerando que a mesma irá funcionar ininterruptamente, ou seja, 24 horas por dia, todos os dias do mês. Neste tópico, pode-se optar pelo SISTEMA TERCEIRIZADO, no qual uma empresa se encarregará de todos os funcionários, ou pelo SISTEMA PRÓPRIO, no qual o condomínio é quem contrata os porteiros. Um quadro padrão de funcionários para portaria deverá prever:

• UM PORTEIRO PARA O PERÍODO DA MANHÃ

• UM PORTEIRO PARA O PERÍODO DA TARDE

• UM PORTEIRO PARA O PÉRÍODO DA NOITE

• UM FOLGISTA ( Para cobertura das folgas dos funcionários acima, já que o trabalho na portaria é ininterrupto, existindo inclusive aos domingos e feriados)

LIMPEZA :
Reflete os gastos com os faxineiros, que deverão efetuar a limpeza das áreas comuns do condomínio, retirada do lixo colocado nas lixeiras pelos apartamentos, etc. Assim como na questão da portaria, pode-se optar pelo SISTEMA TERCEIRIZADO, no qual uma empresa se encarregará de todos os funcionários, ou pelo SISTEMA PRÓPRIO, no qual o condomínio é quem contrata os porteiros.

ZELADOR:
Um zelador, contratado pelo próprio condomínio e que geralmente reside no edifício, com turno de trabalho de 44 horas semanais.

Encargos

INSS, FGTS, PIS: Para este item, leva-se em conta a remuneração dos funcionários, conforme explicado no item PESSOAL.

PROVISÕES:
Provisão para 13o salário e férias. O provisionamento destas despesas tem como objetivo evitar variações no valor da cota mensal de condomínio, quando do vencimento das férias e do 13o salário. Assim, ao invés de, por exemplo, em novembro ser feito um rateio extra para pagamento do 13o salário, os condôminos pagam todos os meses um pequeno valor a mais de condomínio, no qual estão embutidas estas despesas.

Deste modo, não é necessário o aumento do valor do condomínio no final do ano ou nos primeiros 12 meses, a contar da Assembléia Inaugural.

OBSERVAÇÃO:
Caso o condomínio opte pelo SISTEMA TERCEIRIZADO, estas provisões não são necessárias, já que no custo mensal do contrato com a empresa de terceirização estão embutidos todos os encargos e benefícios.

Benefícios

CESTA BÁSICA:
Benefício de concessão obrigatória, previsto pelo ACORDO COLETIVO da categoria.

SEGURO DE VIDA:
Benefício de concessão obrigatória, previsto pelo ACORDO COLETIVO da categoria.

UNIFORME:
Por questões de segurança e boa aparência, todos os funcionários do condomínio devem estar uniformizados. Este tópico revela os gastos com estes uniformes, que são, basicamente:

• PORTEIROS E ZELADOR: Calça, camisa, gravata e sapatos

• FAXINEIROS: Macacão de faxina, botas, luvas e outros.

PCMSO ( Programa de controle médico e saúde ocupacional - NR 7): Trata-se de uma norma do Ministério do Trabalho, que prevê a realização de exames médicos periódicos a todos os funcionários, dentre outros.

P.P.R.A (Programa de prevenção de riscos ambientais (NR - 9): É também uma norma do Ministério do Trabalho, que visa minimizar a exposição dos trabalhadores a riscos ambientais, tais como falta de iluminação adequada, cadeiras fora de especificações ergonômicas, ambientes com ruídos excessivos, dentre outros. O P.P.R.A. deve ser renovado anualmente.

Consumo

ÁGUA:
Em condomínios, o consumo de água é medido por um único relógio ( hidrômetro). Assim, o condômino não recebe da concessionária uma conta de água de seu apartamento, pois seu consumo estará incluído na conta recebida pelo condomínio. Desta forma, a conta enviada pela concessionária reflete o consumo TANTO DAS ÁREAS COMUNS QUANTO DOS APARTAMENTOS.

LUZ:
Diferentemente da água, para o caso da energia cada apartamento receberá sua própria conta, que irá refletir o consumo dentro de seu apartamento. Por sua vez, o condomínio receberá uma outra conta, que reflete o consumo de energia de toda a área comum, como por exemplo: Iluminação externa, iluminação das garagens e das áreas de lazer, consumo dos elevadores e das bombas, e outros.

GÁS:
Alguns condomínios dispõe de medidores de gás individuais por apartamentos. Nestes casos, cada apartamento arca com seu próprio, ou recebendo uma conta da Congas, ou através do boleto de condomínio, quando a medição dos relógios é feita mensalmente pelo zelador e os valores são cobrados pela administração. Caso o condomínio não possua medidores individuais, o consumo total de gás é incluído na Previsão Orçamentária ( como ocorre por exemplo com o consumo de água)

TELEFONE:
Em geral os condomínios possuem um telefone, que fica ligado na guarita. Este tópico reflete os gastos mensais com o pagamento da conta desta linha.

Manutenção Mensal

ELEVADORES:
Todo condomínio é obrigado, por Lei, a manter um contrato de manutenção com uma empresa que será responsável por zela pelos elevadores. Geralemente, este contrato é firmado com o próprio fabricante dos equipamentos, ainda pela construtora, antes da entrega do edifício. Existem basicamente dois tipos de contratos, ambos possuído vantagens e desvantagens:

MANUTENÇÃO:
Esta modalidade de contrato inclui a troca de quase todas as peças, ou seja, o custo com reposição de peças diminui consideravelmente. Em contrapartida, é um contrato mais caro do que a modalidade conservação ( abaixo)

CONSERVAÇÃO:
Esta modalidade de contrato não inclui a troca de peças, ou seja, o custo com reposição de peças aumenta consideravelmente. Em contrapartida, é um contrato mais barato do que a modalidade manutenção, explicada acima.

BOMBAS:
É importante que o condomínio mantenha contrato com empresas especializadas, objetivando a conservação e seus equipamentos. Um dos principais é o contrato de conservação das bombas de água que abastecem as áreas comuns e os apartamentos. Assim, em geral é firmado um contrato de manutenção preventiva, no qual são cobradas apenas as peças de reposição.

INTERFONES/PORTÕES/ANTENA:
Tal como no caso das bombas, trata-se de contrato de manutenção preventiva, no qual são cobradas apenas as peças de reposição.

MATERIAL DE LIMPEZA E PISCINA:
O material de limpeza é aquele utilizado para as áreas comuns, tais como detergentes, sabão, sacos de lixo e outros. Por sua vez, os materiais de pisina são os produtos químicos utilizados na mesma, visando manter a qualidade da água dentro da conformidade das normas ( PH, limpidez, etc)

Manutenção Eventual

SEGURANÇA:
O condomínio possui diversas obrigações periódicas, previstas na Legislação vigente e que devem ser cumpridas dentro dos prazos previstos, algumas mensais, outras semestrais, anuais ou bienais. Dentre estas obrigações, destacamos: Vistoria dos Para-raios, recarga dos extintores, manutenção de luz de emergência, atestado das instalações de gás, formação de brigada de incêndio, renovação do AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, etc.

SANITÁRIA:
Também periodicamente ( neste caso a cada seis meses), devem ser feitos os seguintes serviços: Limpeza e desinfecção das caixas d´água, dedetização e análise química e bacteriológica da água.

HIDRÁULICA/ ELÉTRICA:
Custos com pequenos reparos, reposições de peças, etc.

PATRIMONIAL:
Custos com pequenas pinturas, compra de peças, etc.

Seguro

SEGURO GERAL:
É obrigatório por Lei que todo condomínio possua um Seguro, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte. Além destas coberturas, é importante que a apólice também preveja coberturas contra, danos elétricos, vendaval, quebra de vidros, responsabilidade civil síndico/condomínio/garagista e outras.

IMPORTANTE: Este seguro não cobre os equipamentos, móveis, bens e outros dos condôminos, que deverão ser objeto de apólice individual, caso o condômino assim desejar.

Administrativas

CÓPIAS/CORREIO/ CARTÓRIO:
Cópias tiradas para o condomínio( cartas, editais, circulares, etc, bem como gastos com postagem de documentos ( envio aos condôminos de boletos bancários, comunicados, cartas, etc. ), além de registro das atas das Assembléias em cartório, dentre outras.

DESPESAS BANCÁRIAS:
Tarifas debitadas pelo banco, tais como: tarifa de cobrança por boleto pago, talões de cheques, extratos, etc. )

TAXA DE ASSESSORIA:
Honorários da administradora.

DIVERSAS:
Compra de livros ( atas, sugestões, reclamações), notificações, etc.

VII. SISTEMA DE CONTABILIZAÇÃO - PLANO DE CONTAS

As receitas e despesas do condomínio são contabilizadas utilizando-se um PLANO DE CONTAS, de modo a dividir as entradas e saídas em grupos.

O Plano de Contas é dividido em 03 partes, 1º, 2º E 3º GRAUS, onde o 1º Grau indica o Grupo de contas principais, como por exemplo, ORDINÁRIA, OU FUNDO DE MELHORIAS, o 2º Grau indica o Centro de Custo, ou seja, despesas com grupo de PESSOAL, ENCARGOS, MANUTENÇÃO, etc., e finalmente o 3º Grau que indica dentro de cada centro de custo o que foi gasto, de uma maneira consolidada, ou seja, dentro de PESSOAL o que se gastou com Liquido de Salários, Vales, Férias, etc., conforme exemplo prático abaixo discriminado:

Supondo que um determinado condomínio possua duas contas principais ( " DE PRIMEIRO GRAU" ), ou seja, a CONTA ORDINÁRIA e a CONTA FUNDO DE MELHORIAS.

Conta Ordinária

1) PESSOAL (conta de "segundo grau")
1.1) Líquido Salários
1.2) Adiantamentos ( contas de " terceiro grau" )
1.3) Férias
1.4) Etc....

2) BENEFÍCIOS (conta de "segundo grau")
2.1) Cesta Básica
2.2) Vale Transporte

3) ENCARGOS (conta de "segundo grau")
3.1) Inss
3.2) Fgts

Conta Fundo de Melhorias

1) PAGAMENTOS DIVERSOS (conta de "segundo grau")
1.1) Equipamentos
1.2) Móveis e utensílios.

Os lançamentos contábeis são sempre efetuados nas contas de terceiro grau. Por exemplo, supondo que foi efetuado, em 02/02/99, um pagamento de Inss do mês de competência janeiro/99. Este lançamento seria efetuado "dentro" da conta de terceiro grau "Inss", do centro de custos "ENCARGOS", na conta principal "ORDINÁRIA". Somente para visualização, seria da seguinte maneira:
I-ORDINÁRIA
3) ENCARGOS
3.1) Inss

DATA - HISTÓRICO - VALOR
LANÇAMENTO CONTÁBIL 02/02/99 – Pagamento Inss Jan/99 - R$1.450,00

Assim, em cada conta de terceiro grau poderão ser feitos vários lançamentos. Por exemplo, dentro da conta de terceiro grau "Luz", que por sua vez faz parte do grupo "CONSUMO", serão lançadas as contas de luz do condomínio e da casa do zelador.

VIII. Dicas de Segurança

1. As normas de segurança a serem adotadas devem ser decididas em assembléia de condôminos, com ampla difusão para todos os moradores do prédio, sob pena de perderem a eficiência;
2. O acesso de estranhos, sempre que possível, deverá ser restrito a um horário pré-fixado e será precedido das cautelas disponíveis;

3. O pessoal de zeladoria, principlamente aqueles que desempenham funções na portaria do prédio, devem ser alertados para os diferentes expedientes usados pelos delinquentes e devem estar capacitados para tomar providências urgentes quando necessário;

4. As entradas do imóvel - social, de serviço e garagem - devem ser suficientemente iluminadas, evitando-se o uso de obras de arte, de decoração e de jardinagem que obstruam a ampla visão do local à distância;

5. Os acessos aos apartamentos igualmente devem ser dotados de boa iluminação, controlada do interior da residência. As portas devem ser sólidas e guarnecidas de postigos "olhos mágicos" ou outros dispositivos que permitam a observação do vestíbulo;

6. O interfone é de grande valia para que, em caso de emergência, o morador comunique a presença de suspeitos ou de indivíduos indesejáveis em seu "hall" de entrada;

7. Havendo outros prédios contíguos ou próximos, por consenso dos seus moradores, poderá ser instalada uma ligação pelo interfone de suas portarias e ou zeladoria, ou mesmo de um simples alarme sonoro que funcionará como pedido de auxílio nos momentos de perigo;

8. O mesmo alarme sonoro, acústico e ou luminoso poderá ser instalado em casa vizinha, estabelecimento comercial ou simplesmente em local externo, à vista dos moradores das imediações, com divulgação da instalação desse recurso;

9. A seleção de pessoal doméstico e do condomínio deve ser rigorosa, com pesquisa da vida pregressa dos candidatos e criteriosa verificação das fontes de referência. De preferência deve ser mantida a máxima discrição quanto aos valores guardados na casa, existência de cofres, etc;

10. As chaves que forem confiadas a serviçais, não devem abranger todas as portas do apartamento, permitindo-se o isolamento de algumas dependências privadas, mormente durante o repouso noturno. Os empregados podem ser atacados e forçados a abrir as portas de que possua as chaves, surpreendendo os demais moradores;

11. A entrega de encomendas, flores, correspondência, etc, que não tenham sido solicitadas ou que não estejam sendo esperadas deve ser recusadas, ainda que o portador se apresente na companhia de empregados do condomínio;

12. Quando estiver aguardando entrega a domicílio, instrua a portaria para receber as encomendas, evitando a presença de estranhos em seu apartamento. Quando recepcionar pessoas que não conheça, faça-o nas áreas de uso comum do edifício, à vista dos funcionários da portaria;

13. Ao chegar e ao sair, esteja alerta para a presença de estranhos nas imediações de seu prédio. Qualquer suspeita deverá ser comunicada imediatamente à Polícia, que saberá analisar a informação e tomar as providências cabíveis;

14. Se, nada obstante, for surpreeendido por assaltantes, procure manter a calma. Não encare seus atacantes diretamente e nem discuta com eles. Havendo oportunidade, diga que não guarda valores em casa, por exigência do seguro, e que está aguardando visitas;

15. Procure ter à mão a localização e os telefones da Delegacia de Polícia de seu bairro;

IX - Como Agir durante um incêndio

Lembre-se que a melhor defesa é o ataque imediato

1- Tarefas prioritárias a serem realizadas em caso de incêndio:
Com calma e conhecimento do assunto, você poderá evitar grandes catástrofes, salvando a vida de muitos... além da sua.
A- Combater o fogo com extintores portáteis e, se necessário, com as mangueiras dos andares superior e inferior, iniciando o ataque o mais rapidamente possível. As pessoas que trabalharem no combate ao fogo devem: 
- ter cuidado de usar o extintor certo no início; 
- usar um lenço como máscara ( se possível molhado) junto ao nariz e à boca; 
- sempre que possível, manter molhadas as roupas, cabelos e sapatos.
B- Cortar a corrente elétrica, a fim de poder usar qualquer tipo de extintor e evitar que curtos-circuitos provoquem novos focos de incêndio. - as pessoas que trabalharem no combate ao fogo podem fazer esse trabalho, uma vez que, normalmente, os extintores ficam próximos aos quadros de força.
C- Avisar os Bombeiros: não espere que o fogo adquira vulto para telefonar aos Bombeiros, ainda que seja quase evidente a possibilidade de apagá-lo.  
D- Evacuar as pessoas que não possam ajudar.  
2. Procedimentos
Ambiente Esfumaçado Procure sair rastejando e respirando bem junto ao piso; 
se possível, respire através de um pano molhado.
Se suas roupas se incendiarem, jogue-se no chão e role lentamente. Elas se apagarão por abafamento. 
Improvise lenços molhados junto ao nariz e à boca Funcionam como filtros, evitando a intoxicação. 
Nunca tire as roupas Elas protegem seu corpo e retardam a desidratação. Tire apenas a gravata ou desaperte-a. ( OBS.: exceção feita a roupas de nylon, que devem ser tiradas por serem muito inflamáveis).
Não suba -Procure sempre descer pelas escadas. 
-A melhor medida é a evacuação para baixo e pelas escadas. 
-Alguém deve tomar a iniciativa de liderar o pessoal, a fim de evitar o pânico.
Nunca use os Elevadores Como já foi dito, o quadro de força pode ser desligado tão logo o incêndio se inicie. Além disso, os curtos-circuitos que normalmente ocorrem, poderão parar os elevadores.
Para atravessar em barreira de fogo: - molhe todo o corpo, roupas e sapatos; 
- encharque uma cortina e enrole-se nela (cuidado: não use cortinas de nylon) 
- molhe um lenço e amarre-o junto à boca e ao nariz 
- atravesse o mais rápido que puder
Casos Extremos - Vá para a janela e procure chamar atenção. 
- Não salte. Mantenha a calma e atenda as instruções do pessoal de salvamento.

X - Manual do uso do Elevador

Procedimentos e Cuidados

A infiltração de água nas instalações é prejudicial ao funcionamento do elevador. Manter secos, permanentemente:

• Casa de máquinas;
• Caixa de passagem;
• Poço e
• Cabina.

• Evitar lavagem de piso ou paredes em halls e corredores próximos aos elevadores.

2. O acesso à casa de máquinas, ao poço e à caixa de passagem só deve ser permitido a pessoas habilitadas, de preferência da própria conservadora. A chave que permite o acesso a esses locais deve permanecer com o zelador da edificação.

3. A abertura da porta de pavimento, com chave especial, deve ser feita apenas por pessoas habilitadas, de preferência da própria conservadora. A chave deve permanecer com o zelador da edificação.

4. Em caso de incêndio, não utilizar os elevadores. O abandono do edifício deve ser feito pelas escadas. Os elevadores devem ser conduzidos ao pavimento térreo e depois desligados com as portas abertas.

5. Se o elevador para entre andares, as pessoas retidas em seu interior devem:

• Manter a calma. A situação não oferece perigo iminente;

• Acionar o botão de alarme a fim de atrair a atenção e/ou usar o interfone para pedir ajuda;

• Solicitar que se chame imediatamente a conservadora, cujo telefone deverá estar afixado no elevador, ou o Corpo de Bombeiros, telefone 193;

• Aguardar calma e passivamente o resgate seguro. IMPORTANTE:

• Em hipótese alguma force portas ou tente sair por conta própria.

• Somente pessoas habilitadas da conservadora ou do Corpo de Bombeiros podem efetuar resgate seguro.

• Cada elevador possui duas chaves de força: uma na casa de máquinas e outra no quadro de entrada de força do edifício. Em qualquer hipótese de resgate, uma das duas chaves de força precisa estar desligada.

• Respeitar a capacidade máxima de transporte do elevador. É obrigatório afixar no interior da cabina o número máximo de pessoas e peso máximo permitido. O excesso de lotação e o excesso de carga acarretam desgaste prematuro do equipamento.

• As crianças devem ser orientadas a usar o elevador com segurança, evitando brincadeiras, pulos ou movimentos bruscos. Os usuários, principalmente as crianças, devem posicionar-se no elevador afastados da porta da cabina.

• Os usuários devem estar atentos às irregularidades no funcionamento dos elevadores. Qualquer irregularidade deve ser comunicada imediatamente à firma conservadora. O número do telefone da firma conservadora fica afixado no interior da cabina do elevador.

• Antes de abrir a porta do pavimento, certificar-se da presença, no andar, da cabina do elevador.

Sempre que houver necessidade de transportar cargas pesadas, como cofres, convocar a firma conservadora para orientar a operação.

VERIFICAÇÃO PELO USUÁRIO DO FUNCIONAMENTO SEGURO DO ELEVADOR

1. A porta do pavimento só pode abrir quando a cabina do elevador estiver parada no respectivo andar.

2. O elevador só pode trafegar com as portas totalmente fechadas.

3. Todos os visores de portas devem Ter grades de malha fina ou vidros não-estilhaçáveis.

4. Não deve haver no interior da cabina do elevador elementos estranhos ao mesmo, que possam causar danos aos usuários em caso de parada brusca.
Exemplos: espelhos estilhaçáveis, elementos decorativos salientes ou pontiagudos etc.

5. O elevador não deve parar entre andares.

6. Não deve haver desnivelamento (degraus) entre a cabina e o pavimento.

7. O elevador deve atender todas as chamadas da cabina e dos pavimentos.

8. A cabina não pode "BALANÇAR" muito no percurso nem fazer ruído excessivo.

9. Recomenda-se que toda cabina tenha iluminação de emergência, que é obrigatória nos elevadores aprovados a partir de junho de 1985.

10. O alarme da cabina precisa estar totalmente em condições de uso.

IMPORTANTE:
• Todos os elevadores devem Ter afixadas na cabina as seguintes informações:
• Chapa da Prefeitura do Município de São Paulo, com o número do aparelho. Essa chapa geralmente é afixada no alto da cabina, sobre a porta;
• Capacidade máxima do aparelho, com número máximo de pessoas e peso máximo permitido;
• Nome da Firma Conservadora, com endereço e telefone.

PROCEDIMENTOS A EVITAR NA UTILIZAÇÃO DO ELEVADOR

1. Puxar a porta de pavimento sem a presença da cabina no andar.

2. Apressar o fechamento das portas, puxando-as ou empurrando-as.

3. Apertar várias vezes o botão de chamada.

4. Chamar vários elevadores ao mesmo tempo.

5. Fumar dentro do elevador.

6. Brincadeiras, pulos e movimentos bruscos.

7. Colocar as mãos nas grades de proteção dos visores das portas.

8. Abrir a porta de pavimento com os pés.

9. Segurar a porta aberta mais do que o tempo necessário para embarque ou desembarque.

10. Bloquear o fechamento das portas com objetos.

11. Apertar o botão de emergência desnecessariamente.

XI. Dúvidas Frequentes

1. Qual a lei que rege os condomínios horizontais, também conhecidos como condomínios em edifício?
Os condomínios horizontais são regidos, basicamente, pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

2. Os moradores de condomínios devem observar outras normas?
Sim. Os condôminos devem obedecer à convenção de condomínio, que é um conjunto de normas particulares que regem o condomínio. É tida como a lei interna do edifício, não podendo ser contrária à Lei 4.591/64. Esse documento deve ser elaborado por escrito e registrado em Cartório de Registro de Imóveis. Os condôminos estão sujeitos, também, ao Regulamento Interno, que regula a conduta interna dos moradores ou ocupantes das unidades, funcionários, visitantes etc., com vistas a uma convivência harmoniosa entre todos.

3. Caso eu atrase o pagamento da cota condominial, o que deverei pagar?
No caso de atraso no pagamento, a Lei estabelece a cobrança de multa de até 2% mais juros de 1% ao mês e correção monetária em atrasos superiores há seis meses. Entretanto, o Poder Judiciário tem decidido pela aplicação de correção monetária a partir do vencimento da parcela não paga, com base na Lei da Correção Monetária (Lei n° 6.899/81).

4. Quais os prejuízos gerados pelo atraso no pagamento das cotas condominiais?
O primeiro prejuízo é a falta de caixa e a necessidade de se fazer um rateio extra, ou seja, um pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Esse rateio é tratado como despesa ordinária e cabe ao inquilino pagá-la. O condomínio, por sua vez, deverá cobrar os débitos, inclusive se necessário, por meio de ação judicial.

5. O que são despesas extraordinárias e ordinárias e a quem cabe cada uma delas?
Despesas extraordinárias são aquelas referentes a obras da estrutura integral ou de habitabilidade da edificação, tais como pinturas de laterais, fachadas, reformas de piso de áreas comuns, instalação de equipamentos de segurança e lazer, constituição de fundo de reserva etc. e cabem exclusivamente ao proprietário do imóvel. Já as despesas relativas à limpeza, manutenção e conservação de equipamentos e áreas comuns são chamadas de ordinárias e cabem ao morador da unidade (proprietário ou inquilino). Os artigos 22 e 23 da Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato) relacionam as hipóteses de despesas ordinárias e extraordinárias.

6. O que é Fundo de Reserva e para que serve?
Fundo de Reserva é uma despesa mista, ora paga pelos proprietários (quando da sua constituição), ora pelos inquilinos (quando da sua reposição). Serve como uma garantia, de modo a cobrir, numa emergência, despesas urgentes e inadiáveis não previstas no orçamento e sua arrecadação é regulada pela convenção.

7. O condômino pode exigir prestação de contas do síndico, quando as contas já foram aprovadas por assembléia?
Não. Por força do disposto no artigo 22, "f", da Lei 4591/64, a Assembléia Geral de Condôminos é órgão destinatário da prestação de contas, devendo a participação do condômino interessado ocorrer nessa oportunidade. Caso as contas sejam aprovadas, o síndico recebe verdadeira quitação sobre o período gerado. Ilustra bem essa idéia o seguinte julgado: "Condomínio - Prestação de Contas - Assembléia-Geral. O síndico presta contas à Assembléia Geral, e, se ela as aprova, o condômino que discorda não tem legitimidade para exigir, judicial ou extrajudicialmente, nova prestação. Só é possível a renovação da prestação de contas se for argüida e comprovada nulidade da assembléia, uma vez que a administração de prédios em condomínio se rege pelo princípio da vontade majoritária dos condôminos" (TJSP - Ac. unân. da 18ª Câm. Cív. - j. em 30/3/92 - Ap. 184-849-2/5 - Capital - Rel. Des. Aroldo Viotti - Luiz Carlos Soler Dias vs. Paulo Alves Ferreira e outro).

8. Como é feito o reajuste para a cota condominial?
A Lei não prevê nenhuma forma de reajuste automático para as taxas condominiais. Cabe à Assembléia Geral Ordinária determinar a forma e o valor a ser arrecadado em função de seus custos apurados ou previstos.

9. O que significa cota em condomínio?
Cota em condomínio corresponde à parcela de pagamento proporcional a cada unidade do edifício. Via de regra, a cota de cada condômino corresponde à fração ideal de terreno relativa à sua unidade.

10. Quem pode ser síndico?
O síndico pode ser morador do prédio ou não, pessoa física ou jurídica. Ele é o representante legal do condomínio.

11. Qual o seu papel?
Cabe ao síndico administrar os interesses e negócios do condomínio. Ele é eleito por até dois anos, com direito à reeleição, conforme definido na convenção.

12. O que fazer para destituir um síndico?
O síndico será destituído pela forma e sob as condições prevista na Convenção, ou no silêncio desta, pelo voto de dois terços de todos os condôminos, em assembléia especialmente convocada.

13. Quando o locatário poderá votar nas assembléias?
O inquilino pode participar e votar nas assembléias caso o locador não compareça ao ato, e desde que circunscreva sua atuação, exclusivamente, ao assunto "despesas ordinárias". Para participação e voto em assembléia que cuide de outros assuntos estranhos às despesas ordinárias, como são exemplos a eleição do síndico ou alteração da Convenção de Condomínio, deve o inquilino obter procuração do condômino-locador com firma reconhecida, como preceitua o art. 1.289, § 3º, do Código Civil.

14. Podem ser cobradas multas dos condôminos faltosos e indisciplinados?
Sim. As multas visam punir condutas irregulares dentro de unidades individuais ou nas áreas comuns. Essas condutas irregulares são aquelas que fogem dos padrões preestabelecidos e sujeitam os infratores (condôminos, ocupantes, visitantes etc.) ao pagamento da multa estabelecida pela convenção, regulamento interno ou assembléia geral, sem prejuízo da responsabilidade civil, administrativa ou criminal cabíveis. O síndico cobrará a multa, a qual reverterá em prol do condomínio.

15. Posso reformar meu apartamento?
Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em convenção e não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores. Não esqueça que as exigências municipais devem ser obedecidas.

16. Em caso de possíveis transtornos ao condomínio causados por reformas, o que devo fazer para evitar multas e brigas com os moradores?
Fale com o síndico. Antes de começar as modificações, certifique-se de que elas são permitidas pela convenção do condomínio. Em alguns prédios, proíbe-se o uso de produtos com cheiro forte. Os elementos químicos usados no clareamento de tacos são um exemplo. Por isso, a conversa com o síndico é importante. Pergunte sobre os horários liberados. Quase sempre os pedreiros podem trabalhar - e, portanto, fazer barulho - das 8 às 17 horas, mas cada condomínio tem suas normas. Embale o entulho. Assim você não suja as áreas comuns. Também peça às lojas de material de construção que entreguem seus produtos bem embrulhados e alugue uma caçamba. Nunca deixe os restos da sua obra na lixeira comum e avise a prefeitura sobre a reforma. Pouca gente sabe, mas alterações na planta do apartamento ou na fachada do prédio (por exemplo, o fechamento de varandas) precisam de alvará municipal.

17. Quando o condomínio possui uma pequena garagem e as vagas são insuficientes para todas as unidades e, ainda, o regulamento interno do edifício não contempla o assunto, pode-se encaminhar o problema à construtora?
A escritura de compra e venda ou documento similar de cada unidade autônoma do edifício deve estabelecer se o adquirente tem direito à vaga. Como não há vagas suficientes para todos os apartamentos, será necessário fazer um levantamento em todos os instrumentos de alienação das unidades e constatar quem, efetivamente, adquiriu o apartamento com direito à utilização da vaga. Se o direito for facultado a todos os adquirentes, mas a edificação não tem as vagas necessárias, caberá ação contra a construtora. Para tanto é necessário parecer de profissional da área jurídica, pois a propositura da ação e o sucesso da medida judicial dependem da análise criteriosa de documentos imobiliários.

18. Para que haja representação dos condôminos nas Assembléias Gerais, mediante procuração, é necessário ter a firma reconhecida? A procuração só poderá vigorar por uma assembléia? Existe limitação quanto ao número de procurações por pessoa?
O reconhecimento de firma, em instrumento particular, é obrigatório conforme o parágrafo 3º, do artigo 1289, do Código Civil. A procuração pode ser conferida com prazo determinado ou indeterminado, bem como pode ser específica, válida somente para um determinado ato, ou extensiva a outros, sendo certo que deve conter, expressamente, o objeto da outorga. Quanto ao número de procurações por pessoa, a lei brasileira nada diz a respeito, não existindo tal limitação, salvo estipulação expressa da Convenção de Condomínio.

19. Assuntos aprovados em Assembléia Geral Extraordinária podem ser contestados por condôminos que não participaram da reunião?
A Assembléia, como órgão deliberante do condomínio, reveste-se de profundo significado jurídico e dentro da hierarquia dos órgãos do condomínio, situa-se no plano mais alto. No entanto, a eficácia das deliberações depende da regularidade da convocação e do funcionamento da Assembléia. Para que a convocação seja válida, é essencial que ela especifique os assuntos que serão deliberados, o dia, o local e a hora da reunião. Além disso, todos os condôminos ou pessoas a eles equiparados devem ser convocados. Caso contrário, a reunião poderá ser anulada. As decisões tomadas em Assembléia devem ser acatadas por todos os co-proprietários do edifício, ainda que ausentes ou que, durante a reunião, votaram contra; e essas decisões são eficazes até que sejam anuladas.

20. Quais os deveres e as obrigações do zelador?
O zelador, como qualquer outro empregado, está sujeito às normas trabalhistas e àquelas que lhe são atribuídas pelo empregador. O Anexo I, da Convenção Coletiva de Trabalho da categoria, menciona as atribuições básicas pertinentes à função.

21. Em caso de inadimplência gerando desequilíbrio no fluxo de caixa e aumento nos custos do condomínio o que pode ser feito?
Primeiro deve-se tentar a cobrança extrajudicial, com a aplicação dos acréscimos previstos na Lei de Condomínios (artigo 12, § 3º, Lei 4.591/64), por meio de notificação remetida aos condôminos devedores, constando valor, forma e local de pagamento. Se a medida não surtir efeito, o condomínio deverá promover ação de cobrança de despesas condominiais pelo rito sumário, nos termos do artigo 275, II, "b", do Código de Processo Civil.

22. Quais as situações em que o síndico pode renunciar ao cargo e como eleger seu substituto?
A Lei 4.591/64 não estabelece qualquer formalidade para que se efetive a renúncia do síndico. Todavia, é aconselhável que a renúncia seja apresentada em Assembléia Geral, convocada pelo próprio síndico renunciante, para que no próprio ato seja escolhido seu sucessor. Não há necessidade de apresentar os motivos da renúncia. A Lei permite que qualquer pessoa capaz, física ou jurídica figure como síndico (artigo 22, § 4º). Assim, na hipótese de nenhum condômino se candidatar ao cargo, o mesmo poderá ser ocupado por empresa especializada para essa finalidade (administradora), desde que não exista vedação da Convenção Condominial sobre o assunto.

23. Qual a responsabilidade do condomínio em casos de roubo de veículos?
Quando o funcionário do condomínio é obrigado a facilitar a entrada de estranhos por uso de arma de fogo, o condomínio é excluído de responsabilidade por tratar-se de caso fortuito.

24. Qual a tolerância permitida para atrasos de funcionários. Existe alguma legislação que rege o assunto? Os minutos de atraso podem ser descontados?
Os horários de entrada, saída e intervalos na jornada de trabalho devem ser rigorosamente cumpridos pelos empregados. O Tribunal Superior do Trabalho tem, em alguns acórdãos, considerado válida uma espera de, no máximo, 5 (cinco) minutos, quando há marcação de ponto e em estabelecimentos com muitos empregados. Fora isso, empregado que chegar atrasado (fora do horário marcado para entrada) poderá receber punição (advertência ou suspensão) e ter descontado, na folha de pagamento, o tempo resultante da inobservância do horário e, até mesmo, o do descanso semanal remunerado, conforme o art. 6º, "caput", da Lei 605, de 05/01/1949.

25. Existe impedimento legal para se firmar contrato entre um condomínio e uma cooperativa de trabalhadores que ofereça serviços de segurança e portaria 24 horas?
A contratação de Cooperativa para o fornecimento de serviços de segurança e portaria ao condomínio é possível e perfeitamente legal, não havendo qualquer disposição legal que a impeça. As Cooperativas de trabalho são regidas pela Lei nº 5.764/71, sendo pois, entidades cuja existência está amparada pelo ordenamento jurídico. No entanto, é importante que o condomínio obtenha referências da empresa junto a outros clientes e informe-se quanto a regularidade dos cooperados junto ao INSS. O condomínio só deve ficar atento ao parágrafo único do artigo 442 da CLT. Cabe ao condomínio, por cautela, evitar proferir ordens diretas aos trabalhadores (cooperados) no tocante ao desempenho de suas funções. Este encargo deve ser deixado para a cooperativa, a fim de evitar a caracterização de subordinação entre os porteiros e o condomínio, e com isso evitar pleitos de reconhecimento de vínculo empregatício por parte desses trabalhadores.

26. Quando um dos prédios de um conjunto habitacional que forma um único condomínio com a mesma Convenção tira o CNPJ ocorre o desmembramento deste prédio?
O artigo 8º da Lei 4.591/64 versa sobre conjuntos habitacionais que compõem um condomínio com Convenção única. Mas a obtenção do CNPJ não corresponde ao desmembramento do condomínio existente. O processo de desmembramento compreende modificação dos registros imobiliários, do quadro de áreas, atualização das informações devidas às diferentes esferas do Poder Público, lembrando que tal decisão deve ser tratada em Assembléia Geral de Condôminos, cuja deliberação só pode ser tomada mediante "quorum" unânime, isto é, participação obrigatória de todos os condôminos, por afetar o direito de propriedade dos moradores. O assunto é tratado pela Lei 4.591, em seu artigo 9, parágrafo 4º.

27. Quando o síndico renuncia do cargo, o mandato do condômino eleito para substituí-lo será o estipulado na Convenção ou ele deverá cumprir o restante do mandato anterior?
Depende do que prevê a Convenção Condominial a respeito desta particularidade. No caso dela não dispor nada sobre o assunto, deve-se entender que o prazo será o previsto na Convenção, que geralmente é o de dois anos, como reza o artigo 22, "caput", da Lei 4.591/64.

28. Um funcionário que trabalha como encarregado de manutenção pode fazer a manutenção e limpeza de piscinas, geradores, bombas, serviços de jardinagem etc?
No Estatuto Normativo dos Empregados em Edifícios e Condomínios não estão previstas as atribuições do funcionário encarregado pela manutenção do condomínio. Nesse caso é possível o empregador estabelecer suas tarefas (de preferência em contrato de trabalho, por escrito), logo no início da contratação. As obrigações do empregado devem ser esclarecidas. Vale ressaltar que a atribuição de tarefas deve ser pautada pelo bom senso. Não se deve exigir do funcionário o cumprimento das obrigações pertinentes a outros cargos, exceto no caso de acúmulo de função, quando o adicional previsto na Convenção Coletiva da categoria deverá ser pago.

29. Em um prédio onde não trabalha porteiro ou vigia no período da noite; sem nenhum sistema de segurança - a entrada no prédio é por portão eletrônico e cada morador tem sua chave -, quem é responsável por roubos/furtos de carros, toca-fitas na garagem do prédio e por roubos/assaltos nos apartamentos?
É regra o condomínio não se responsabilizar pelos danos havidos nos seus limites. Todavia, para identificar a eventual responsabilidade do condomínio deve-se considerar o seguinte: A - se houve participação de empregado do condomínio na prática do dano, quer seja por dolo ou culpa, há responsabilidade; B - se existir na Convenção do Condomínio cláusula de não indenizar e não havendo a hipótese de dano causado por preposto (empregado), o condomínio não terá responsabilidade alguma; C - lembre-se, quanto maior a segurança proporcionada pelo condomínio, maior serão os gastos dos condôminos para manter tal sistema e, conseqüentemente, maior será o dever de guarda do condomínio e é justamente do dever de guarda que pode surgir a responsabilidade do condomínio pelos danos. Por último, se o roubo for realizado com violência, a jurisprudência tem entendido que mesmo que o condomínio tenha o dever de guarda, a responsabilidade não existe por tratar-se de caso fortuito e não haver dever de guarda patrimonial.

30. O saldo do Fundo de Reserva pode ser utilizado, com aprovação em Assembléia, para a execução de benfeitorias no condomínio e sem a necessidade de fazer rateio específico depois para repor o dinheiro?
A Convenção de Condomínio deverá conter os dispositivos que regulamentem a forma de contribuição para constituição do fundo de reserva e sua forma de utilização (Lei 4591/64, art. 9º, §3º, "j"). Normalmente, o fundo de reserva é destinado para a cobertura de gastos com despesas emergenciais do edifício. No entanto, os condôminos poderão decidir, em Assembléia, sobre a criação de outros fundos para, por exemplo, realizar benfeitorias.

31. A Convenção do Condomínio pode ser aprovada sem a necessidade de discutir item a item?
A Lei 4.591/64 determina, em seu art. 9º, § 2º, que considera-se aprovada e obrigatória a Convenção que reúna a assinatura dos titulares de direitos aquisitivos que representem dois terços das frações ideais que compõem o condomínio. Por ser documento de interesse de todos, não poderá ser votado sem ampla discussão entre os condôminos.